Menu

GAYRİMENKUL HUKUKU

Gayrimenkul Hukuku

Sektör

Gayrimenkul; gayrimenkulün inşası,  alımı ve satımı öğelerini bünyesinde barındırmaktadır. Gayrimenkul endüstrisi ekonomik büyümenin en önemli aktörlerinden biridir.

Küresel olarak, gayrimenkul yatırım piyasasının, ticari taşınmazlara harcanan para ağırlıkta olmak üzere, özkaynak ve alacaklarla birlikte olağanüstü bir likidite hacmini ortaya koyduğu belirtilmektedir.  2013 yılında elde edilen aşağıdaki veriler de bunu ortaya koymaktadır:

– % 21 artışla 563 milyar Amerikan Dolarını bulan yıllık satış işlemleri;

– Yaklaşık 200 milyar Amerikan Dolarına ulaşan dördüncü çeyrek işlem hacmi;

– Son çeyrekte sadece 24 ülkenin işlem hacminin 1 milyar Amerikan Dolarını aşması;

– Bazı ülke pazarlarında rekor işlem seviyelerinin kaydedilmesi;

– Yıldan yıla ticari taşınmaz en düşük yatırım getirisi ve piyasa değer artışındaki yukarı doğru yıllık ortalama % 7.5 ivme kaydedilmesi;

– Bir yandan otel sektöründe küresel yatırım hacminde 2013 yılında % 40 gibi rekor oranda bir artış kaydedilirken, diğer yandan Avrupa’da sektörel işlem hacminde % 70 oranında büyüme elde edilmesi.

2001’de yaşanan ekonomik kriz ve 2007’de yaşanan mortgage krizine rağmen, Türkiye’nin ekonomik büyümesinin temel lokomotiflerinden biri olan inşaat sektörü 2001-2006 yılları arasında ortalama % 12.7 ve 2010-2012 yılları arasında ortalama % 14.8 oranında büyüme kaydetmiştir. Ancak, sektörde 2013 yılında, önceki iki yılın verilerine oranla, düşüş yaşanmış ve büyüme oranı ortalama % 8.6 olmuştur. Sektörde yaşanan bu büyümede, Türkiye ekonomisinin kaydettiği büyümenin alım gücüne artış olarak yansıması, düşen faiz oranları ve Türk Lirasının değer kazanması ile birlikte vatandaşın diğer yatırım araçlarından ziyade konut yatırımlarına yönelmesinin büyük payı bulunmaktadır. Türkiye’de gayrimenkule yatırım yapmak en çok tercih edilen yatırımlardan biridir. Avrupalı ​​muadillerine kıyasen, Türkiye’de konut fiyatları Doğu Avrupa ülkelerine göre % 60 ile 70% arası, genel olarak Avrupa ortalamasına göre ise % 80 ile % 90 arası daha ucuzdur.

Son yıllarda, özellikle kentsel dönüşüm ile birlikte, Türkiye’deki inşaat faaliyetlerinde gerek özel sektör gerekse kamu sektörü aktif rol almaktadırlar. 2014 yılı itibariyle, çoğu İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde olmak üzere, Türkiye genelinde 2.600’den fazla toplu konut projesi inşaatının yürütülmekte olduğu tahmin edilmektedir. Kamu sektörü ayağında TOKİ (Toplu Konut İdaresi), Emlak GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) gibi yüklenici kuruluşların yanı sıra KİBTAŞ, TOBAŞ gibi büyükşehir belediyelerinin iştirakleri olan yüklenici kuruluşlar büyükşehirlerdeki inşaat projelerinin yüklenilmesinde temel kuruluşlardandır.

Devlet Planlama Teşkilatı (DPT), 2014 yılı itibari ile Türkiye’nin yıllık yeni konut ihtiyacının 864.000 adet civarında olduğunu öngörmektedir. Genç ve giderek şehirleşen nüfus, Türkiye’de gelecekteki konut talebinin kaynağı oluşturmaktadır. 76.7 milyon Türkiye nüfusunun yaklaşık % 50’si 30,1 yaşın altındadır. Her ne kadar, önümüzdeki yıllarda çekirdek aile sayısının artması ile birlikte azalacağı tahmin edilmekle birlikte, Avrupa Birliği ortalamasının yaklaşık olarak iki katı olan Türkiye’de işgal edilen konut metrekaresi de gelecekteki konut talebinin bir diğer etkenidir.

Konut alımına yönelik yurt dışından gelen taleplerde, Türk konut piyasasındaki yükselişin arkasındaki doğrudan etmenlerdendir. Ekonomi Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu istatistiklere göre; 2013 yılında Türkiye 12.7 milyar Amerikan Doları doğrudan yabancı yatırım (DYY) almış olup, bunun 300 milyon Amerikan Dolarını gayrimenkul ve inşaat sektörüne yapılan yatırımlar oluşturmuştur. Aynı şekilde, 2013 yılına kadar Türkiye’ye bu sektörlerde yurtdışından gelen para 10,1 milyar Amerikan Dolarına ulaşmış olup, bunun 3 milyar Amerikan Doları ile Türkiye’de gayrimenkul satın alınmıştır.

Gayrimenkul sektörü, toplam GSYİH’ın yüzde 19,5’unu oluşturmaktadır. Bu da sektör bakımından çok büyük bir yatırım potansiyeli yaratmaktadır. Bir önceki yılla karşılaştırıldığında, gayrimenkul sektörü 2013 yılında % 1,6 artışla GSYİH içindeki payını % 6.0’ya çıkarmıştır.

Türk İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayınlanan istatistiklere göre, 2013 yılında satılan toplam konut işlem hacmi 1,1 milyon ulaşmıştır. Bu işlemlerin % 10 yabancı yatırımcılar tarafından gerçekleştirilmiştir. Türk hukukuna göre, yabancılar şehir, kasaba ve köyler dâhil % 10’a kadar, imarlı alanlarda mülk ve arazi satın alabilmektedirler.

400 milyar Amerkan Doları bir bütçe ile başta deprem olmak üzere doğal afetlere dayanamayacak kadar kötü durumda olan 6,5 milyon konutun yıkılarak yeniden inşasına ilişkin kentsel dönüşüm projesi de dâhil hükümetin stratejik planları ve gelecek projeleri göz önünde alınarak sektörün mevcut durumuna ilişkin rakamlar ve veriler değerlendirildiğinde, Türkiye’de konut sektörünün yatırımcılar için büyük potansiyele sahip olduğunu söylemek mümkündür.  Konut talebindeki yükseliş ve banka kredisi kullanımının kolaylaşmasının da desteklemesi ile yakın gelecekteki Türk emlak piyasasına ilişkin beklentiler pozitif yöndedir.

Hizmetler

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz üzerindeki ayni haklar, mülkiyet hakkı, ipotek; gayrimenkulün alım-satım veya başka bir yolla bir başkasına devri; konut veya işyeri kiralama, kiracı-kiraya veren ilişkisi; kiracı, alt-kiracı ve kiraya verenin hak ve yükümlülükleri; mülkiyet haklarına ilişkin ihtilaflar; emlak geliştirme; imar ve arazi kullanımı; konut kredileri de dâhil çok geniş bir alanı düzenlemektedir.

Esmeray Hukuk Bürosu olarak sahip olduğumuz geniş bilgi birikimi, tecrübe ve uzman ekip ile müvekkillerimize gayrimenkul hukukuna ilişkin her türlü konuda danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Amacımız müvekkillerimize gayrimenkul hukuku ile ilgili olarak karşılaşabilecekleri hukuki sorunların hızlı ve etkin bir şekilde çözüme kavuşmasını sağlamak ve yapacakları her bir işlemin başarıyla tamamlanmasını kolaylaştırmaktır.

Hizmetlerimiz:

  • ofis binaları, alışveriş merkezleri, fabrika binaları ve konutlar da dâhil olmak üzere her türlü gayrimenkul alım-satımlarında alıcı ve satıcının temsil edilmesi;
  • gayrimenkul üzerindeki mülkiyet durumunun araştırılması, mülkiyet durumuna ilişkin değerlendirme yapılması, devir şartlarının müzakere edilmesi;
  • arazi kullanım yetkilerinin araştırılması, due diligence yapılması, yasalara uygunluk değerlendirmesinin yapılması;
  • ofis binalarının, alış-veriş merkezlerinin, iş merkezlerinin, sitelerin, apartmanların inşasına, restore edilmesine, dekore edilmelerine ilişkin inşaat ve tadilat sözleşmelerinin, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ve diğer her nevi belgenin hazırlanması, sözleşme maddelerinin müzakere edilmesi;
  • konut, işyeri, fabrika binası, depo kiralamalarına ilişkin kira sözleşmelerinin, alt-kira sözleşmelerinin hazırlanması, sözleşme maddelerinin müzakere edilmesi;
  • kredili konut alım-satımlarında alıcının, satıcının, kredi borçlusunun, kefilin, kredi alacaklısının temsil edilmesi;
  • gayrimenkule ilişkin işlemlerde kiracıya, kiraya verene, mülk sahibine, kredi borçlusuna, kredi alacaklısına, yükleniciye, emlak ofisine danışmanlık verilmesi;
  • inşaat sözleşmelerinden doğan ihtilaflarda, inşaat ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflarda, kamulaştırma ihtilaflarında, tapu kaydı ihtilaflarında, kredi ihtilaflarında gayrimenkul sahiplerinin, alıcıların, satıcıların, kiraya verenlerin, aracıların, kredi borçlularının ve kredi alacaklılarının temsil edilmesi.