Yargıtay
3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2017/784
Karar No: 2017/258
ÖZET: Kiracının kiralananı boşaltmış olması yeterli olmayıp, tahliye etmiş kabul edilmesi için anahtarı da teslim etmiş olması gerekmektedir. Anahtarın teslim edilmemiş olması halinde, tahliye tarihi kiraya verenin bildirdiği tarihtir.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ: Erken tahliye nedeniyle alacak davası
Taraflar arasındaki erken tahliye nedeniyle alacak davası sonucu mahkemece verilen hükmün Yargıtay 6. Hukuk Dairesince bozulması üzerine, verilen direnme kararına ilişkin dava dosyası 02.12.2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanun’un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’na eklenen geçici 4/1. maddesi uyarınca Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından Dairemize gönderilmiş olmakla, dosyadaki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Yerel mahkeme kararının davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesince 01/12/2014 gün, 2014/2608 Esas, 2014/13244 Karar sayılı ilamı ile mahkemenin anahtar teslim tarihinin davalı tarafından ispatlanamadığına ilişkin tespiti doğru görülmeyip anahtar teslim tarihinin 01.05.2010 tarihi kabul edilerek alacak miktarının hesaplanması gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, anahtar tesliminin ancak davalı kiracı tarafından yazılı bir delil veya kesin bir delille kanıtlanması gerektiği, davalının anahtar teslimini ispatlayamadığı, sonradan tahliye tarihini öğrenmelerinin anahtar teslimi olarak yorumlanmaması gerektiği, tacir olan davalının dönem sonuna kadar olan kiradan ve sözleşme serbestisi gereği cezai şarttan sorumlu olduğu gerekçesiyle bozmaya karşı direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmiş olup, Dairemizin 6763 sayılı Kanun’un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca öncelikle inceleme yetkisi olduğu anlaşılmakla dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
YARGITAY KARARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesince 01.12.2014 gün, 2014/2608 E-2014/13244 K sayılı bozma ilamında; “Taraflar arasında düzenlenen 01.03.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 5.500 TL olduğu ve her ayın 5 inde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 4.maddesinde “Kiracı veya kiraya veren kontrat bitiminden evvel tahliye ettiği veya tahliyesini istediği takdirde bakiye kira bedelleri dışında üç aylık kira bedeli kadar karşılıklı olarak cezai şart ödemeyi ve bu cezai şartın fahiş olmadığını şimdiden kabul ve taahhüt eder. Aksi halde meydana gelen tüm zarar kira kaybı mahrumiyetinden mesul olduğunu şimdiden kabul
./..
-2-
eder” hükmüne yer verilmiştir.
Kira sözleşmesi TBK’nun 347. maddesine göre aynı şartlarda bir yıl daha uzamıştır. Kira sözleşmesi uzadıktan 2 ay sonra kiralananın davalı tarafından tahliye edildiği konusunda bir ihtilaf bulunmamaktadır. İhtilaf taşınmaz tahliye edildikten sonra anahtarların teslim edilip edilmediği noktasındadır. Taraflar kiralananın kira sözleşmesi yenilendikten 2 ay sonra tahliye edildiği konusunda hem fikirdirler.
Anahtar teslimine ilişkin bir belge sunulmamış ancak davalı, davacılara anahtar teslimine ilişkin yemin teklifinde bulunmuş, davacılar yeminlerinde annelerinin anahtarı teslim alıp almadığını bilmediklerini kendilerinin anahtarı teslim almadıkları konusunda yemin eda etmişlerdir. Her ne kadar davalı taraf anahtar teslim tarihini kanıtlayamamış ise de; Taşınmazın kira sözleşmesi yenilendikten 2 ay sonra yani 01.05.2010 tarihinde tahliye edildiğini davacılar beyan ettiklerinden anahtar teslim tarihinin de bu tarih olarak kabulü gerekir. Sözleşmenin 4. maddesinde erken tahliye halinde bakiye kira bedeli ödeneceği belirtilmiştir. Ancak 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren T.B.K’nun. 325. maddesinde kiralananın sözleşme bitiminden önce kiraya verilmesi halinde kiracının sorumluluğunun kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceği kabul edilmiştir. Bu durum karşısında davalı kiracının anahtarın teslim tarihi olan 01.05.2010 tarihine kadar ödenmeyen kira bedelinden, bu tarihten sonra da makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması gerekir. Sözleşmenin 4.maddesinde erken tahliye halinde 3 aylık kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceği kabul edildiğine göre taraflar kendi aralarında makul süreyi 3 ay olarak belirlemişlerdir. Bu nedenle Mahkemece anahtar teslim tarihine kadar kira bedeline, bu tarihten sonra makul süre olarak üç aylık süreyi kabul edip üç aylık kira bedeline hükmetmek gerekirken yazılı şekilde davanın tamamen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile bozma kararı verilmiş;
Mahkemece “anahtar tesliminin ancak davalı kiracı tarafından yazılı bir delil veya kesin bir delille kanıtlanması gerektiği, davacı kiralayanın yargılamanın hiçbir safhasında tahliyenin sözleşmenin uzamasından 2 ay sonra olduğuna dair beyanda bulunmadığı, sadece dava dilekçesinde tahliyenin aradan aylar geçtikten sonra uzama süresi başlangıcından 2 ay sonra olduğunu öğrendiklerini beyan ettikleri, davalının da anahtar teslimini ispatlayamadığı ve davacıya yemin teklif ettiği ve davacının anahtar teslimi ile ilgili bilgisinin olmadığına dair yemin ettiği, aslonanın mecurun tahliye edildiği tarihte davacıların durumdan haberdar olmamaları, sonradan tahliye tarihini öğrenmelerinin anahtar teslimi olarak yorumlanmaması gerektiği, tacir olan davalının dönem sonuna kadar olan kiradan ve sözleşme serbestisi gereği cezai şarttan sorumlu olduğu.” gerekçesi ile direnilmiştir.
Davalı kiracı taşınmazın 01.05.2010 tarihinde tahliye edildiğini savunmuş ancak anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamamıştır. Kiralananın iade borcunun yerine getirildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın anahtarları usulünce kiraya verene teslim edilmelidir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur.
./..
-3-
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, H.M.K.nun 200. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HM.K. md.200/1) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (H.M.K. md.200/2), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir. Davalı kiracı, anahtar teslimi hususunda yazılı delil sunmamış, davacıya yemin teklif etmiş, davacı taraf anahtar teslimi ile ilgili bilgisinin olmadığına dair yemin etmiştir. Bu durumda davalı tahliyeyi ispatlayamadığından davacı kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınmalıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 6353 sayılı Kanunla değişik geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.
Bu düzenlemeler ışığında davalı kiracının tacir olduğunun dosyadaki evraklardan anlaşılması ve TBK 325. maddesinin tacirler için ertelenmiş olması karşısında sözleşme serbestisi hükümlerine göre tarafların sözleşmeye uymalarının gerektiği, davalı kiracı tarafından anahtar tesliminin ispatlanamadığı ve dava konusu taşınmazın 01.05.2010 tarihinde tahliye ve teslim edildiği hususunda tarafların mutabık olmadığının anlaşılmasına göre tacir olan davalının dönem sonuna kadar olan kiradan ve sözleşme serbestisi gereği cezai şarttan sorumlu olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla, yerinde bulunmayan davalı vekilinin bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün 6763 sayılı Kanun’un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca ONANMASINA, 4.855.00.TL bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, HUMK’nun 440/1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.01.2017 günü oybirliğiyle karar verildi.
