Kira artışlarında eski hal:
11/01/2011 tarihinde kabul edilerek yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerini düzenleyen bölümünün 343. maddesinde “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ile ilgili olarak kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı, devam eden 344. maddesinde de eski haliyle, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hükmü bulunmaktaydı. Taraflarca bu konuda bir anlaşmanın yapılmamış olması durumunda ise, yeni kira yılı için geçerli olacak kira bedelinin, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceği hüküm altına alınmıştı.
Benimsenen ÜFE oranı esası uygulamada anlaşmazlıklara yol açmıştır.
Eski hali ile Kanun maddesi uygulamada yenilenen kira dönemi için kira artış oranının net ve kesin olarak belirlenebilmesini mümkün kılmadığından sık sık kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlıklar yaşanmasına sebep olmaktaydı. Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 2011 yılından evvel, TÜİK tarafından yurt içinde üretici kesimde, toptancı kesimde fiyat değişim oranları Toptan Eşya Fiyatları Endeksi (TEFE) olarak yayınlanmaktaydı. Kanun yayınlandığı tarihte ise, TEFE artık gitmiş yerine Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) gelmişti. Bu nedenle, üretici kesimdeki fiyat artış oranı Kanun’a ÜFE olarak girmişti. Ancak, Borçlar Kanunu’nun yayınlanmasından üç yıl sonra 2014 yılında ÜFE endeksi de terkedildi ve yerine Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE), Yurt Dışı Üretici Fiyat Endeksi (YD-ÜFE), Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE) olmak üzere üç ayrı endeks kabul edildi. Endeks değişikliği ise Borçlar Kanunu’nun kira yenilemelerinde kira artış oranının üst sınırını tayin eden 344. maddesine yansıtılmamıştı. Kanun maddesinde kira artış oranının üst sınırının ÜFE olduğu belirtilirken, bunun uygulamada karşılığının hangi oran olacağı belirsizliğini korumaktaydı. Kiracı bu üç orandan en düşük olanına göre, kiraya veren ise en yüksek olanına göre kiraya artış yapılmasını istemekte ve bu da taraflar arasında anlaşmazlığa sebep olmaktaydı. Özellikle, Ocak ayı başında TÜİK tarafından 2018 yılı 12 aylık Yİ-ÜFE ortalamasının 27,01 olarak açıklanması üzerine, Borçlar Kanunu’na göre standart olarak düzenlenmiş ve kira artışının ÜFE’ye göre yapılacağına ilişkin hüküm içeren kira sözleşmelerinde, kiracıların mağdur olmasının önüne geçilmesi maksadıyla Borçlar Kanunu’ndaki 344. Madde ile ilgili düzenlemeye gidilmiştir.
17/01/2019 tarihli torba yasa ile Borçlar Kanunu’nda yapılan düzenleme
18 Ocak 2019 tarihli resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 17/01/2019 tarih 7161 sayılı Vergi Kanunları İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi de değiştirilmiştir.
56. maddesi ile söz konusu Kanun, kira artış oranı açısından hem bir yenilik getirmiş hem de açıklama yapmıştır. Bu maddeye göre yeni kira yılında kira artışı ÜFE artış oranına göre değil, TÜFE artış oranına göre belirlenecektir. Ayrıca TÜFE oranı da dört ayrı esasa göre belirlendiğinden buna da açıklık getirilmiştir. Buna göre kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamaya göre belirlenecektir. 344. Maddede yapılan değişiklik ile 2018 yılı ÜFE ve TÜFE 12 aylık ortalamaları da gözönünde tutulduğunda, yeni kira dönemleri için geçerli olacak kira artışlarında üst sınır yarıya yakın oranda aşağı çekilmiş oldu. TÜİK verilerine göre, Türkiye’nin %43’ünün kiracı olduğu gerçeği de dikkate aldığında, getirilen değişiklik oldukça geniş bir kitleyi ilgilendiriyor.
Son değişiklikler ile birlikte 344. Madde şöyle olmuştur:
“MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
